¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En 2024, la LAU incorporó modificaciones significativas derivadas de la Ley de Vivienda aprobada en 2023. Son varias sus novedades. Te señalamos las más relevantes:

• Límites en la actualización de la renta: En zonas declaradas "tensionadas", las subidas de alquiler están vinculadas al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), lo que garantiza un crecimiento moderado y predecible.
• Prórrogas extraordinarias: Los inquilinos pueden solicitar hasta tres años adicionales de prórroga si se encuentran en situación de vulnerabilidad y el propietario es un "gran tenedor".
• Regulación de fianzas y garantías: Se limita el importe de las garantías adicionales que los propietarios pueden exigir, protegiendo a los inquilinos de prácticas abusivas.

Con todas estas medidas se persigue estabilizar el mercado del alquiler y proteger a los sectores más vulnerables.

La duración mínima de los contratos de alquiler es uno de los pilares en los que se centra la LAU:

• 5 años para contratos con personas físicas.
• 7 años si el propietario es una persona jurídica.

Una vez finalizado este periodo, el inquilino puede beneficiarse de una prórroga automática de hasta tres años, en plazos anuales. Además, en zonas tensionadas, se puede aplicar una prórroga extraordinaria si el arrendatario demuestra circunstancias económicas especiales.

• Percibir la renta acordada: El arrendador tiene derecho a recibir el importe del alquiler estipulado en el contrato.
• Recuperar el inmueble al finalizar el contrato: Una vez cumplido el periodo contractual, el propietario puede disponer nuevamente de la vivienda, salvo prórrogas legales.
• Solicitar una garantía adecuada: El propietario puede exigir una fianza y, en algunos casos, avales adicionales dentro de los límites establecidos por la LAU.
• Resolver el contrato por incumplimiento: Si el inquilino no paga la renta, realiza un uso indebido del inmueble o incumple otras cláusulas del contrato, el arrendador puede iniciar procedimientos para resolver el contrato.

• Estabilidad en el contrato: Los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo mínimo de 5 años (7 si el propietario es una persona jurídica), con posibilidad de prórrogas.
• Protección frente a subidas abusivas del alquiler: En zonas de mercado tensionado, el precio del alquiler está limitado para evitar incrementos desproporcionados.
• Uso exclusivo de la vivienda: El arrendador no puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, salvo en casos específicos como reparaciones urgentes previamente notificadas.
• Devolución de la fianza: Al finalizar el contrato, el inquilino tiene derecho a recuperar su fianza si no hay daños en la vivienda y se han cumplido las condiciones pactadas.

• Mantener el inmueble en condiciones habitables.
• Asumir las reparaciones estructurales y los gastos de gestión inmobiliaria.

• Realizar un uso adecuado de la vivienda.
• Asumir el coste de pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano.

El incumplimiento de estas responsabilidades puede generar sanciones legales, incluyendo la resolución anticipada del contrato.

La regulación de precios es una de las herramientas clave de la LAU actualizada. En áreas tensionadas, el alquiler no puede superar la renta anterior ajustada al IGC. Esto busca contener la escalada de precios y garantizar la accesibilidad para los inquilinos.

Además, se establece un sistema de índices de referencia que guía la fijación de precios en nuevos contratos en estas zonas específicas.

La fianza es obligatoria y corresponde a:

• 1 mensualidad para vivienda habitual.
• 2 mensualidades para otros usos.

La ley también regula los avales o garantías adicionales, que no pueden ser excesivas ni constituir un obstáculo para acceder al alquiler. Estas medidas aseguran la protección del arrendatario y un marco más equilibrado en las negociaciones.

El incumplimiento de la LAU puede llevar a consecuencias legales, como:

• Anulación de cláusulas abusivas.
• Resolución judicial del contrato.
• Sanciones económicas para los arrendadores que incumplan las normas en zonas tensionadas.
• Estas disposiciones buscan garantizar el respeto a los derechos de las partes y la estabilidad del mercado’

Entender la LAU es fundamental para evitar conflictos en los contratos de alquiler. Sin embargo, tanto arrendadores como inquilinos deben considerar una protección adicional. Un seguro de hogar no solo protege el inmueble frente a posibles daños, sino que ofrece cobertura ante imprevistos que podrían afectar la convivencia.

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