Qué tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca

Escuchamos la palabra “hipoteca” y es normal sentir algo de espanto. No podemos negar que se trata de un término que impone, ya que hablamos de un compromiso financiero que adquirimos con una entidad bancaria a largo plazo. Pero, ¿es muy difícil acceder a ella? Desde luego, existen una serie de requisitos con los que debemos cumplir. Te explicamos los más importantes.

1. Necesitas tener dinero ahorrado. En la actualidad, es muy difícil conseguir que un banco acceda a financiar el 100% de una hipoteca. Por lo general, el máximo otorgado es el 80% del valor de tasación, por ende, tú tendrás que asumir el resto, además de todos los gastos de gestión, notaría, impuestos, etc.
   
2. Otro de los requisitos para pedir una hipoteca es contar con estabilidad laboral y unas perspectivas positivas de tus finanzas. Por ejemplo, ser funcionario o un trabajador con contrato fijo puede facilitar mucho el proceso, mientras que tener un contrato de trabajo temporal puede reducir (aunque no siempre) tus posibilidades.
3. El banco tendrá en cuenta tu historial crediticio. ¡No es un secreto para nadie! Pero conviene que lo tengas muy presente porque una deuda pendiente por pagar podría pasarte factura a la hora de solicitar una hipoteca. Asimismo, valoran positivamente que no tengas otras deudas o préstamos que devolver.

En cuanto a la documentación a presentar te adelantamos que deberás aportar los DNI de los titulares; dos últimas nóminas; y la última declaración de la renta, entre otros. Aportar una póliza de hogar en este momento del proceso, no será necesario. Eso sí, ten presente que una vez concedida la hipoteca será obligatorio suscribir un seguro que cubra los daños que puedan ocurrir en el inmueble.

Creer que solo debemos asumir una parte del valor de compraventa de la propiedad es un grave error. Tener claro cuáles son los gastos de adquirir una vivienda es vital para evitar las sorpresas de última hora. A esto le llamamos los gastos de formalización que, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se han reducido considerablemente.

Antes el cliente era el responsable de asumir los costes de notaría, gestión, tasación e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sin embargo, actualmente solo se encarga de los gastos de tasación y el banco es el que asume el resto. Es posible dar con un banco que pague también los importes correspondientes a la valoración del inmueble con la condición de que el cliente tenga que aceptar la tasación propuesta por la entidad financiera.

Casi siempre nos olvidamos de la letra pequeña y es una de las cuestiones más importantes al momento de pedir una hipoteca y formalizar el contrato. La comisión de apertura es una de ellas. Se trata de un cargo que debes asumir tú y no es una comisión limitada. Esto quiere decir que, el banco tiene la libertad de cobrarte lo que considere oportuno como calcular un porcentaje del monto de la hipoteca o bien, establecer una cantidad fija para todos los clientes.

Por otro lado, tenemos las comisiones de amortización anticipada. Es conveniente que prestes especial atención a lo que tendrás que pagar si decides devolver la deuda o parte de ella antes del tiempo pactado. Así pues tenemos:

• La comisión por desistimiento para hipotecas variables y fijas que le permite al banco aplicar entre el 0,15% y el 0,25%.
  
• La comisión por riesgo de interés para hipotecas fijas cuyos límites se sitúan entre el 2% durante los primeros 10 años y el 1,5% a partir del undécimo año.

Al momento de evaluar tus opciones de financiamiento, valora la posibilidad de contratar una hipoteca sin comisiones. Cada vez más los bancos se aventuran a ofrecer este tipo de producto.

Tal parece que, además de los requisitos para pedir una hipoteca, también debemos estudiarnos una especie de glosario. La realidad es que adquirir un compromiso económico de este tipo implica que seamos cautelosos al momento de tomar decisiones, pero también que seamos responsables a la hora de informarnos y educarnos desde el punto de vista financiero.

Ello, entre otras cuestiones, implica entender las diferencias entre la TAE y el TIN. Por un lado, el Tipo de Interés Nominal es el precio que pagamos por el dinero recibido en calidad de préstamo, mientras que la Tasa Anual Equivalente, además de englobar el propio TIN, también tiene en cuenta las comisiones de cancelación, amortización, de apertura y el plazo de hipoteca. La TAE no contempla los gastos relacionados con servicios notariales, seguros dde vida hipotecarios, etc.

¿Cuál debes tener en cuenta al momento de comparar distintas ofertas? Indiscutiblemente, la TAE, ya que esta es la que engloba prácticamente todos los costes de la operación (incluyendo el TIN) y es la que te permitirá hacerte una idea mucho más clara del coste total de la hipoteca.

Antes, las únicas hipotecas que podíamos encontrar en el mercado bancario eran las variables. Es decir, aquellas cuyo interés se calcula tomando en cuenta el euríbor (el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa) y la del diferencial aplicado por el propio banco.

A día de hoy, ¿qué otras opciones tenemos? Las hipotecas fijas en las que a diferencia de las variables, el interés no sufre variaciones a lo largo de la vida del préstamo es una de ellas. Eso sí, el interés en este tipo de préstamos hipotecarios es más elevado. La ventaja frente a las hipotecas variables: te olvidas de las subidas y bajadas del euríbor que condicionan tus cuotas.

Por último, tenemos las hipotecas mixtas que son una combinación de las anteriores: durante los primeros años del plazo de la amortización el cliente gozará de un tipo de interés fijo con cuotas estables y durante el resto de años hasta el vencimiento de la deuda se aplicará un tipo de interés variable.