Subrogación hipotecaria: qué es, beneficios y trámites necesarios

Realizar una subrogación hipotecaria es, hoy en día, un trámite habitual. De hecho, una hipoteca no tiene por qué ligarnos a nuestro banco de por vida. Sin embargo, este proceso conlleva una serie de ventajas e inconvenientes que debes conocer.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Una subrogación hipotecaria es una operación que consiste en un cambio de las condiciones de la hipoteca, tanto si se produce una modificación del titular (deudor) como del banco (acreedor). Basándonos en esta diferencia, encontramos dos tipos de subrogaciones:

Subrogación del deudor. Cuando es necesario traspasar una propiedad, la deuda pasa al comprador y, por tanto, se produce una subrogación hipotecaria. Según el Código Civil, el acreedor debe consentir el cambio de deudor.
Subrogación del acreedor. Cuando el titular no está satisfecho con las condiciones que ofrece su entidad bancaria para asumir el préstamo, puede realizar una subrogación y cambiar la hipoteca a otro banco.

Beneficios de subrogar la hipoteca

Los beneficios de la subrogación hipotecaria dependerán de los motivos por los que se realiza el trámite.

Si se trata de una subrogación por cambio de deudor, el antiguo titular se ahorrará los posibles gastos por cancelación del préstamo y el comprador podrá deducirse la comisión de apertura, así como otros gastos. Además, tampoco tendrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a menos que deba ampliar el capital del préstamo.

Si, en cambio, la subrogación de la hipoteca se realiza por un cambio de acreedor, no solo podrá ampliarse el plazo de amortización, sino que podrán eliminarse cláusulas y vinculaciones. Asimismo, no habrá gastos por cancelación y el titular podrá mejorar el interés del préstamo.

Pasos para hacer una subrogación hipotecaria

Si has tomado la decisión de realizar una subrogación hipotecaria, deberás realizar los siguientes pasos.

Estudiar diferentes opciones

En primer lugar, será necesario que compares las condiciones de los préstamos que ofrecen los distintos bancos. De esta forma, no solo podrás identificar si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás negociar con el resto de los bancos para obtener una contraoferta que se adapte mejor a tus necesidades. Una vez te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación hipotecaria.

Informar a tu banco

El siguiente paso será comunicar a tu entidad la intención de realizar una subrogación, ya que existe la posibilidad de que el banco esté dispuesto a cambiar las condiciones de la hipoteca. Utiliza las ofertas de otros bancos para negociar y obtener una contraoferta.

Aceptar la oferta

Una vez que presentes la solicitud, el banco realizará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca. Si la aceptas, será la propia entidad la que notifique el trámite a tu banco en los siete días siguientes. Sin embargo, este podrá presentar una contraoferta que iguale o mejore las condiciones del préstamo en los quince días posteriores.

Escoger entre la oferta y la contraoferta

Antiguamente, el titular estaba obligado a aceptar la oferta de su banco si este igualaba o mejoraba la otra opción. Sin embargo, la actual legislación te permitirá elegir libremente entre la propuesta de tu banco o la de la nueva entidad.

Formalizar la subrogación

Si tu banco no ha presentado una contraoferta o esta no es mejor, podrás cambiar la hipoteca de entidad una vez que realices la escritura de subrogación y asumas los gastos derivados de la operación.

Requisitos para subrogar la hipoteca

Si tu objetivo es llevar a cabo una subrogación hipotecaria de acreedor, tendrás que cumplir una serie de requisitos:

Poseer una buena situación económica y laboral, así como no tener deudas y préstamos en vigor.
Haber abonado correctamente las cuotas de la hipoteca anterior durante, al menos, dos años.
Que el capital por amortizar sea inferior al 80 % del valor de la vivienda.
No superar el plazo de 30 años para devolver el préstamo.
En algunos casos, la nueva entidad puede requerir del deudor seguros de vida para garantizar, en caso de fallecimiento, el pago del préstamo.

Para acreditar los requisitos anteriores, será necesario que presentes los siguientes documentos:

Copia del DNI o NIE en vigor.
Copia del contrato.
Escritura de la vivienda, informe de tasación y nota simple.
Justificante de ingresos, como copia de la declaración de la renta y las tres últimas nóminas.
Recibos de otros préstamos.
Autorización para que la entidad bancaria pueda consultar tus datos en el CIRBE.

Como ves, una subrogación hipotecaria puede realizarse por motivos y objetivos muy distintos. Por esta razón, no solo es importante que tengas claro el proceso antes de realizar este trámite, sino que busques asesoramiento profesional en caso de duda. Contacta con nuestros asesores si todavía tienes dudas.

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